Nak melabur dalam hartanah bukanlah sesuatu yang mudah untuk anda sertai tanpa ilmu dan pengetahuan yang cukup. Lihat sahaja beberapa keadaan di mana pelabur sendiri mengalami kerugian kerana tersalah langkah dalam pelaburan hartanah.
Di bawah adalah beberapa perkara asas yang anda perlu tahu dalam pelaburan hartanah.
Harga rumah
1) Harga rumah semakin mahal
Ya betul. Perkara pertama yang anda perlu tahu adalah berdasarkan harga rumah pada tahun-tahun sebelumnya, menunjukkan kenaikan setiap tahun. Jadi, semakin lambat anda beli, semakin mahal harga rumah tersebut.
2) Buat kajian awal sebelum beli
Walaupun anda sudah jumpa harga rumah yang lebih murah dan sesuai dengan bajet anda, tidak bermakna rumah tersebut sesuai dijadikan sebagai pelaburan. Sebab itu kajian awal terhadap rumah tersebut sangat penting sebelum anda buat keputusan untuk beli.
3) Tidak semua rumah akan naik
Secara keseluruhannya, harga rumah di Malaysia memang mengalami kenaikan setiap tahun. Namun, terdapat juga beberapa kawasan dimana harga rumah tersebut tidak naik dan mungkin hanya naik sedikit sahaja iaitu 1% hingga 2% setahun.
4) Harga rumah turun
Harga rumah juga boleh berlaku penurunan jika rumah tersebut tidak mendapat sambutan yang menggalakkan. Contohnya adalah di Bukit Beruntung di mana tuan rumah terpaksa menjual dengan harga yang sangat rendah kerana tiada pembeli yang inginkan rumah tersebut.
5) Harga rumah lebih tinggi dari nilai sebenar
Sebelum beli rumah, semak dahulu nilai sebenar rumah tersebut. Jika harga jual yang dipersetujui adalah lebih tinggi dari nilai sebenar rumah tersebut, anda akan mengalami masalah pembiayaan yang tidak mencukupi.
6) Runding harga rumah
Jika anda beli rumah melalui pasaran subsale, anda boleh runding harga jual tersebut denga tuan rumah supaya menjadi lebih murah. Manakala untuk pasaran lelong pula, anda tidak boleh runding harga rumah kerana harga rumah tersebut ditentukan melalui acara lelong.
Beli rumah
7) Melalui ejen hartanah
Anda boleh beli rumah yang sudah siap melalui ejen hartanah yang berdaftar. Pastikan anda semak dahulu ejen hartanah tersebut bagi mengelakkan penipuan dalam transaksi jual beli hartanah. Elakkan untuk berurusan dengan broker yang tidak berdaftar walaupun harga rumah tersebut sangat murah.
8) Anda tidak bayar komisyen ejen hartanah
Komisyen yang diterima oleh ejen hartanah adalah dibayar oleh tuan rumah dan bukannya pembeli. Jadi, anda tidak perlu mengeluarkan sebarang kos tambahan jika menggunakan khidmat ejen hartanah.
9) Beli dari tuan rumah
Jika anda mahu beli rumah terus dari tuan rumah, pastikan anda faham proses jual beli dan pastikan setiap transaksi wang mempunyai hitam putih. Tidak semua tuan rumah mempunyai ilmu pengetahuan tentang proses jual beli rumah dan juga nilai sebenar rumah tersebut.
10) Deposit
Jika anda berurusan dengan ejen hartanah, pastikan deposit 3% dibayar kepada agensi dan bukan kepada ejen hartanah tersebut. Elakkan untuk menggunakan wang tunai sebagai deposit dan sebaiknya gunakan online transfer, cek atau bank draft.
Sewa
11) Sewa rumah semakin mahal
Walaupun harga rumah semakin mahal, tidak bermakna sewa juga akan turut mahal. Sewa yang mahal biasanya disebabkan oleh permintaan yang tinggi dari penyewa di kawasan tersebut. Jika rumah anda dikawasan yang tiada permintaan, kadar sewa mungkin lebih rendah.
12) Sewa rumah lebih tinggi dari ansuran
Dalam pelaburan hartanah, anda perlu pastikan sewa yang diterima adalah lebih tinggi dari ansuran yang dibayar kepada pihak bank untuk mendapatkan keuntungan. Rumah yang berstatus apartment biasanya lebih mudah untuk mendapatkan keuntungan sewa berbanding rumah atas tanah.
13) Penyewa dari syurga dan neraka
Penyewa dari syurga bermaksud penyewa yang boleh mengikut arahan tuan rumah dan sentiasa bayar sewa pada masa yang telah ditetapkan. Manakala penyewa dari neraka pula adalah penyewa yang sering menimbulkan masalah seperti merosakkan barang dalam rumah dan bayar sewa lewat.
14) Kos tersembunyi
Walaupun sewa yang diterima adalah lebih tinggi dari ansuran kepada bank, anda juga perlu kira beberapa kos tambahan seperti maintenance, cukai pintu, Indah Water dan lain-lain lagi. Jika anda yang perlu bayar, keuntungan anda akan berkurang.
Baca : Dapatkan quotation takaful percuma
15) Perjanjian sewa rumah
Pastikan anda mempunyai perjanjian sewa rumah dengan penyewa anda bagi memastikan hak anda dan penyewa terjaga. Ini juga bagi memastikan penyewa faham akan peraturan dan undang-undang yang perlu mereka ikut semasa berada di dalam rumah tersebut.
16) Buat kajian awal sebelum beli
Bagi mengelakkan anda mengalami kerugian (ansuran lebih tinggi dari sewa yang diterima), buat kajian awal berkenaan kadar sewa semasa di kawasan tersebut. Semak dahulu kadar sewa yang mendapat permintaan dikawasan tersebut.
Pembiayaan perumahan
17) Semak kelayakan harga rumah
Sebelum beli rumah, pastikan anda semak dahulu kelayakan harga rumah yang anda mampu beli. Perkara ini bagi mengelakkan masalah pembiayaan anda ditolak oleh pihak bank. Anda boleh pergi ke bank untuk menyemak kelayakan pembiayaan anda terlebih dahulu.
18) Rekod bersih
Jika anda mempunyai rekod hutang dengan pihak bank seperti hutang kereta dan peribadi, pastikan anda bayar semua hutang tersebut pada masa yang telah ditetapkan. Ini bagi memastikan rekod anda dalam laporan CCRIS adalah bersih. Jika rekod CCRIS anda adalah tidak cantik, pembiayaan anda mungkin akan ditolak.
19) Margin of Finance (MOF)
Untuk rumah pertama dan kedua, jumlah pinjaman yang boleh diberikan oleh pihak bank adalah 90% dari harga rumah. Manakala rumah ketiga dan seterusnya pula adalah 70% sahaja dari harga rumah. Namun,terdapat beberapa bank menawarkan pembiayaan sehingga 100% dari harga rumah.
20) Syarat khas bank
Sesetengah bank juga mempunyai syarat mereka yang tersendiri untuk memberi pembiayaan perumahan. Contohnya, jika rumah tersebut adalah sudah melebihi 10 tahun dan masih tiada geran individu, tidak semua bank akan beri pembiayaan.
Baca : Bagaimana untuk pilih rumah under con supaya anda tidak rugi
Pasaran
21)Subsale
Pasara subsale atau pembelian rumah yang sudah siap biasanya melibatkan pembeli dari tuan rumah kepada pembeli sama ada melalui ejen hartanah atau tidak. Untuk pembelian cara ini, anda memerlukan deposit 10% dari harga rumah pada permulaannya. 3% dibayar sebagai tanda setuju untuk beli rumah tersebut dan baki 7% dibayar selepas pembiayaan perumahan anda diluluskan.
22) Under construction
Pasaran under construction atau pembelian rumah yang masih dalam pembinaan melibatkan pembelian dari pemaju. Biasanya, pemaju akan menawarkan rebat atau diskaun yang tinggi supaya anda tidak perlu mengeluarkan deposit sehingga 10% dari harga rumah.
23) Lelong
Pasaran lelong pula adalah pembelian rumah melalui acara lelong yang disertai oleh beberapa pembida yang lain. Harga rumah akan semakin meningkat jika terdapat pembina yang sanggup untuk beli pada harga yang lebih tinggi.
Baca : Bagaimana untuk buat penyewa anda tidak lewat bayar sewa
Lokasi
24) Fasiliti
Dalam pemilihan rumah sebagai pelaburan, fasiliti serta kemudahan asas yang banyak menunjukkan kawasan tersebut sangat baik untuk pelaburan. Permintaan akan semakin tinggi kerana terdapat kemudahan asas supaya penyewa tidak perlu pergi ke tempat yang lebih jauh untuk menggunakan kemudahan seperti bank, stesen petrol, pusat beli belah dan kedai makan.
25) Bakal Penyewa
Setiap lokasi biasanya mempunyai jenis penyewa yang berbeza-beza. Rumah yang berhampiran denga universiti biasanya akan disewakan kepada pelajar universiti tersebut. Manakala rumah yang berhampiran dengan bangunan pejabat pula akan mendapat permintaan sewa dari golongan bekerja.
26) Pengangkutan awam
Salah satu faktor yang menyebabkan permintaan sewa menjadi tinggi adalah kerana pengangkutan awam yang banyak seperti KTM, LRT, bas dan teksi. Ini bagi memudahkan penyewa tersebut bergerak dari satu tempat ke satu tempat yang lain terutama golongan yang tidak mempunyai kenderaan sendiri.
Strategi
27) Beli dan jual
Strategi beli dan kemudian jual (flipping), memerlukan analisis yang baik kerana anda perlu mencari rumah yang murah dan dijual pada harga pasaran. Keuntungan yang diterima melalui capital gain biasanya akan dikenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) jika kurang dari 5 tahun..
28) Beli dan sewa
Strategi beli dan sewa lebih mudah kerana anda hanya perlu fokus kepada penyewa sahaja. Keuntungan yang diterima adalah melalui lebihan sewa yang diterima setiap bulan. Walaupun keuntugan yang diterima setiap bulan tidak banyak, tetapi membantu anda untuk jangka masa yang panjang.
Kos tambahan
29) Penilai
Sebelum anda beli rumah, pihak bank akan menggunakan khidmat penilai berdaftar untuk menilai rumah tersebut. Laporan yang disediakan oleh penilai tersebut perlu dibayar oleh pembeli. Terdapat bebarapa buah bank yang boleh masukkan kos penilaian tersebut di dalam jumlah pembiayaan anda.
30) Insuran
Terdapat dua jenis insuran yang melibatkan perumahan iaitu Mortgage Level Term Takaful (MLTT) dan Mortgage Reducing Term Takaful (MRTT). Insuran MRTT hanya akan bayar berdasarkan jumlah pembiayaan yang tertunggak. Manakala insuran MLTT pula akan bayar berdasarkan harga rumah yang asal.
31) Peguam
Selain itu, kos yang perlu tanggung adalah kos peguam yang anda lantik. Peguam akan membantu anda menguruskan proses jual beli sehingga anda terima kunci rumah tersebut. Kos peguam yang menguruskan perjanjian pembiayaan boleh dimasukkan dalam pembiayaan perumahan manakala kos peguam yang menguruskan perjanjian jual beli tidak boleh.
Baca : Persediaan untuk mendapatkan rumah pertama selepas 3 bulan bekerja
Tags:
HARTANAH