Pelaburan Hartanah : Subsale atau underconstrution?

Image result for property analysis

Dalam pelaburan hartanah, terdapat 3 jenis pasaran yang anda boleh sertai iaitu rumah dalam pembinaan (underconstruction), rumah pasaran sekunder (subsale) dan melalui acara lelong. Artikel kali ini akan menerangkan perbezaan antara rumah subsale dan underconstruction.

Perbezaan yang akan diterangkan memberi sedikit panduan kepada pembeli atau pelabur hartanah dalam memilih pasaran hartanah yang sesuai dengan status kewangan dan matlamat pelaburan.

Modal awal

Jika anda ingin beli rumah melalui pasaran subsale, sama ada melalui ejen hartanah atau terus dari tuan rumah, anda perlu menyediakan deposit 10% dari harga rumah. Ini adalah modal awal yang anda perlukan.

Selain deposit tersebut, anda juga perlu meenyediakan modal tambahan bagi menampung kos peguam, penilai dan insuran rumah. Secara kasar, jumlah tersebut adalah 5% dari harga rumah yang ingin dibeli. Oleh itu, jumlah modal awal yang diperlukan adalah sebanyak 15%.

Namun, jika anda memohon pinjaman atau pembiayaan 100% dari pihak bank, anda boleh memohon dari tuan rumah supaya dikurangkan deposit 10% tersebut supaya menjadi lebih rendah.

Dalam pasaran underconstruction pula, kebanyakan pemaju akan memberi diskaun atau rebat yang tinggi. Terdapat projek baru yang hanya memerlukan 3% deposit dan juga ada sesetengah projek tanpa memerlukan deposit.

Bagi projek yang berstatus 'suam-suam kuku' atau kurang mendapat sambutan, pemaju akan berikan banyak rebat dan diskaun seperti cashback kepada pembeli. Manakala projek yang bagus serta mendapat permintaan pula, pemaju tidak perlu memberi diskaun yang banyak kerana faktor lokasi yang strategik.

Keuntungan

Jika anda beli rumah yang sudah siap, anda boleh mendapat keuntungan melalui hasil sewa setiap bulan dan juga hasil jual rumah tersebut. Pertama, jika sewa yang diterima melebihi dari bayaran ansuran kepada pihak bank dan kos lain, anda akan mendapat lebihan tunai dari hasil sewa tersebut.

Tetapi, jika ansuran rumah melebihi dari kadar sewa, anda perlu menambah bayaran kepada pihak bank dan menganggap lebihan tersebut adalah simpanan anda. Dalam pasaran hartanah, rumah jenis apartment atau flat akan memberikan keuntungan hasil sewa lebih tinggi berbanding rumah teres.

Selain hasil sewa, anda juga boleh mendapat keuntungan melalui penjualan rumah tersebut selepas mengambil kira baki pinjaman, kos peguam dan cukai hartanah. Jika penjualan melebihi dari 5 tahun, anda tidak perlu bayar cukai keuntungan hartanah.

Manakala pasaran underconstruction pula, anda tidak boleh menyewakan semula rumah tersebut dalam tempoh pembinaan. Pada masa yang sama, anda juga perlu membayar interest kepada pihak setiap bulan atau dikenali sebagai progress payment.

Keuntungan terbaik dari pasaran underconstruction adalah melalui penjual semula selepas rumah siap sepenuhnya. Anggaran harga rumah yang boleh dijual adalah lebih tinggi dari harga beli sebelum rumah tersebut siap sepenuhnya.

Tetapi, kenaikan harga rumah juga bergantung kepada lokasi serta projek tersebut. Jika anda melabur dalam projek yang baik, harga rumah akan naik dengan tinggi. Tetapi, jika anda salah pilih projek, harga rumah tersebut mungkin hanya akan naik sedikit sahaja dan tidak berbaloi untuk dijual semula.

Bakal penyewa

Bagi rumah yang sudah siap, anda sudah boleh tahu siapa yang bakal duduk di rumah anda. Lebih baik lagi, apabila anda beli rumah tersebut sudah siap dengan penyewa sedia ada dari penjual rumah sebelum ini.

Anda lebih mudah untuk membuat bancian dan analisis berkenaan bakal penyewa anda. Pada masa yang sama, anda juga sudah boleh membuat anggaran sewa rumah yang sesuai dengan unit anda.

Baca : 31 perkara yang anda perlu tahu sebelum melabur dalam hartanah

Bagi rumah baru yang masih belum siap, terdapat dua faktor yang perlu dilihat ketika mencari bakal penyewa. Jika rumah tersebut adalah di kawasan yang masih baru dan tidak banyak perumahan serta pejabat, lebih sukar untuk mencari penyewa.

Tetapi, jika rumah tersebut berada dikawasan yang sudah matang dan mempunyai kawasan perumahan yang banyak, anda boleh menggunakan data serta analisis dari rumah yang berhampiran. Jika terdapat peluang pekerjaan yang banyak, anda juga sudah boleh tahu bakal penyewa anda.

Risiko lain

Perkara lain yang anda perlu tahu apabila beli rumah subsale adalah keadaan rumah tersebut. Pastikan rumah tersebut dalam keadaan baik semasa pergi melihat kali pertama. Jika terdapat kerosakan, bincang dengan tuan rumah sama ada tuan rumah mahu membaiki kerosakan tersebut atau boleh kurangkan harga rumah.

Baca : 5 perkara yang anda boleh lakukan jika mempunyai RM100,000 tunai

Selain itu, lihat juga status pemilikan rumah tersebut seperti geran individu atau berkongsi. Jika geran individu, harga rumah tersebut lebih tinggi dari geran kongsi.

Manakala bagi projek baru, faktor penting adalah status pemaju tersebut. Jika anda beli dari pemaju yang sudah terkenal dan mempunyai pengalaman yang banyak, anda mungkin tidak akan mempunyai masalah. Tetapi, jika anda beli dari pemaju yang masih baru, buat analisis serta kajian terhadap status kewangan pemaju tersebut.

Ketika ekonomi merudum dan kos pembinaan yang meningkat, risiko untuk pemaju yang kecil dan masih baru adalah sangat tinggi.

Baca : Dapatkan sebutharga untuk insuran MLTT rumah anda sekarang

Comments

ANDA KONSULTAN KEWANGAN? (ASB, TAKAFUL, UNIT TRUST, DLL)